マンション査定（マンション査定/売却・買い替えの知識）

■マンション査定方法
不動産会社などが行なうマンションの査定方法には、大きく分けて次の２つが
あります。
・簡易査定
　その地域の相場(実勢価格)や実際に販売されている価格(取引価格)、公的な
　価格(公示価格、路線価格等)などの情報をもとに、査定価格を算出する方法
　です。 とりあえず相場を知りたいという時には、スピーディに算出できる
　ので良い方法です。ただし、物件を見ているわけではなく、アバウトな査定
　価格になりますので、実際の査定価格との誤差があるものと思っておく必要
　があります。
・訪問査定
　現地を訪問し、実際に物件を見て査定価格を算出する方法です。
　一般的な基礎データに物件の情報を加えて、より精度の高い査定価格を算出
　することができます。

■マンション査定業者
マンションの査定価格は、実際に売れる正常な価格を設定しなければなりま
せん。そのためには、公示価格や路線価格からの試算価格だけでなく、
いろいろな物件との比較や調査を十分に行なう必要があります。
マンション査定の業者を選ぶポイントは、その地域の相場に熟知していて、
データベースの多い信頼できる査定業者に委託するのがよいでしょう。
また、売却依頼をした業者がどのような販売活動をしてくれるかというのも
重要です。
・大手の業者
　大手の業者のメリットは、全国に広がっている店舗網です。
　このネットワークを活かした幅広い情報が活用できます。
・地域密着型
　地域密着型の業者は、地元に密着した濃い情報が活用できます。

■マンション査定価格
マンションの査定価格は、立地条件や周辺環境、建物の管理状況や外観、
住戸の階数や位置と方位、室内の使用状況等について評価をするとともに、
市場動向や流通性の度合いなどを加味して決定されます。ですから、計算式は
ありません。類似の計算式を持ち出してくるような査定業者であれば注意が
必要です。

■マンション査定価格の注意点
媒介契約を取ろうとして、中には高額な査定価格を提示する査定業者も
います。その地域や市場動向を理解したうえで査定をしているか確かめる必要
があります。高額な査定価格に喜ぶよりも、まず疑ってかかりましょう。

マンション査定（マンション査定/売却・買い替えの知識）

仲介と買取
マンションの売却には、仲介と買取の２つの方法があります。
・仲介
　売主と買主の間に仲介業者（不動産屋）に入ってもらうのが仲介です。
　一般的に売却価格×3%＋6万円（消費税別途）の仲介手数料がかかります。
　売却価格は買取よりも高くなりますが、買主が見つかるまでの時間がかかり
　ますので、高く売却することを優先する場合はこちらの方法がよいでしょう。
・買取
　業者（不動産屋）などに買い取ってもらうのが買取です。
　仲介手数料はかかりませんが、仲介と比べて売却価格は安くなります。
　早く売却することを優先する場合はこちらの方法がよいでしょう。
・買取
　業者（不動産屋）などに買い取ってもらうのが買取です。
　仲介手数料はかかりませんが、仲介と比べて売却価格は安くなります。
　早く売却することを優先する場合はこちらの方法がよいでしょう。

マンション売却の例（仲介の場合）
1.売却を考える
マンションがどれくらいの価格で売却することができるのかを考えてみる
2.売却費用を調べる
マンションを売却する際には諸費用が必要となります。
売却の際の仲介手数料や売却時の譲渡益にかかる税金等もあります。
3.査定してもらう
信頼できる査定業者にマンションを査定してもらいます。
4.売却を依頼する
査定後、売却することを決まったら、マンション売却を依頼します。
※売却の為の媒介契約を締結。
5.売却活動
売却を依頼した業者に購入者（買主）を探してもらいます。
6.売却の契約をする
売却活動を通じて購入者（買主）が見つかったら、不動産売買契約を結びます。
7.抵当権の抹消・引渡し
購入者（買主）に引渡しを行います。
ローン借り入れのある方は抵当権の抹消などの手続きが必要です。

マンション査定（マンション査定/売却・買い替えの知識）

マンションの買い替えをする前に買い替えの目的を明確にしましょう。
マンションの価格が右肩上がりのとき、つまりバブル期においては、今から
考えると格段に買い替えは簡単でした。相場の上昇で、それまでに住んでいた
マンションは、買ったときの倍などの価格で売れ、買い替えのための頭金は
簡単に確保できました。また、マンション（家）に対するローンの審査は物件
の担保価値で決められ、本人の収入はどちらかといえば後回しになっていた
からです。

ところが現在では、
・マンションの価格は下がり、売却するとローンの残債で頭金がなくなる
・購入する物件は値下がりしているが、頭金は最低必要とされる
・購入者（本人）の収入や勤務先によって、ローンの審査が厳しい。

このような点から、マンション（家）の購入・買い替えなどをするには、
なかなか厳しい状況下にあるといえます。しかし、現在のマンション（家）の
買い替えが不可能なわけではありません。家族構成の変化や転勤などで買い
換えなければならない人、収入や貯蓄で余裕ができた人などは積極的に買い
替えの行動を起こすべきです。しかし、闇雲に買い換えればよいということ
ではありません。何のためにマンション（家）を買い換えるのかをよく考え
ましょう。頭に思い浮かぶ買い替えの理由を紙に書いてみてください。
理由によっては、別に広めの家や便利な家に買い換えなくてもよい場合が
あります。また、逆に買い換えて狭くなったとしても資金面で楽になりたいと
いった動機もある場合もあります。マンション（家）の買い替えはグレード
アップが全てではありません。目的に合わせて無理のない買い替えを行うのが
賢明なやり方ではないでしょうか。例えば今よりも広いマンションに住みたい
のであれば、多少都心から離れていたほうが適当な物件が見つかりやすいで
しょう。多少の遠距離でも、駅前のマンションであれば、トータルの通勤時間
は短縮できる場合もあります。距離ではなく実際の通勤時間、生活の利便性、
子どもがいれば教育環境、物件自体の魅力が揃えば問題ないはずです。
買い替えで住むマンションなどの住宅は、最初は固定観念があっても、
探していくうちに柔軟になってくるものです。柔軟に幅の広い考え方ができる
と、意外な買い替えの成功を収められます。

マンション査定（マンション査定/売却・買い替えの知識）

不動産屋さんが教えられない「マンション裏技購入術」

某不動産屋さんにて

私：マンション査定の結果、売却価格は２０００万となりました。

あなた：なんだって！？たった２０００万？半年前に３０００万で買った
　　　　　マンションだぞ！冗談じゃない！！
　　　　　そんな値段で売れるわけがないだろ！！！

わたし：・・・と申されましても...現在の相場からすると、その辺りが
　　　　　限界かと思われますが・・・


これは、不動産屋で日々繰り返されている現実です。


あなたは半年ほど前に、某不動産会社から念願のマンションを
３０００万円で購入しました。

しかし個人的な事情のため、買ったばかりのマンションを出て行かなくては
ならなくなってしまったのです。

あなたは不動産を賃貸に出すか売却するか、非常に悩みました。

しかし結局、売却をせざるを得なくなりました。

そして売却のために不動産屋に行き、待っていたのが冒頭の、

衝撃の事実だったのです。


あなたは愕然としています。


「マンションの査定が２０００万！？
　　　まさか自分の購入したマンションが、
　　　　　わずか半年で１０００万も価格が下がるなんて・・・！」

あなたは、現実を受け入れられずにパニックになっているようでした。
しかしこれは、そんなに珍しい事ではではないのです。

もし自分の購入したマンションの査定がこんな状況になったら、
あなたはどうしますか？

彼は悩んでいました。
自分の購入したマンションを、せめて購入したときと同じ位の金額で
売却することはできないものかと・・・。

しかしこれは、ある事を知っていれば、最初から防げたことなのです。

そう、「ある事」を知っていれば・・・。

しかしそうは言っても、私はさすがにかわいそうになりました。
私としては、ある意味見慣れた光景ではあるのですが、
あなたの場合は、また事情が少し違います。

購入してから、売却するまでの期間は、


たったの半年しかなかったのです。


そして、私は、ある提案をしました。

住宅ローンは大きく分けて、公的ローンと民間ローンの２つに分かれます。

■公的ローン
　公的ローンとは政府系の金融機関や公益法人、公団、自治体などが貸し出す
　もので、金利も低く、長期の返済が可能なので、毎月の返済負担も少なくて
　すみます。
・住宅金融公庫
　公的ローンの中でも最も利用されているローンです。
　一定の条件さえクリアすれば、誰でも利用できます。
・年金住宅融資
　国民年金、厚生年金に３年以上加入している人なら、誰でも利用できます。
　住宅金融公庫より細かい規定がないこともあり、多くの人に利用されて
　います。
・財形住宅融資
　勤務先で財形貯蓄を１年以上続けていて、財形貯蓄の残高が５０万円以上
　ある場合に利用できます。
　融資額も大型で利用しやすいというメリットがあります。
・自治体融資
　住んでいる都道府県、市町村が行っている住宅ローンです。
　あまり知られていませんが、融資内容のよいものもあります。

■民間ローン
　民間ローンの代表的なものは銀行の住宅ローンですが、都市銀行、信託銀行
　、地方銀行などがあり、身近で店舗数も多く、大変利用しやすいものとなっ
　ています。金融の自由化以降、独自のサービスを展開し、非常にバラエティ
　が豊かになってきました。信用組合、労働金庫、農協などは、地域に密着し
　たサービスが提供されているので、ローンを検討の際は考慮する価値があり
　ます。また、買い替えローンの場合は、担保の２００％まで融資してくれる
　銀行もあります。
　不動産会社が提携している生命保険会社のローンの場合は、マイホーム価格
　の９０％までローンを組めるケースもあります。

この中で一番人気があるのが、長期固定型の公庫や年金融資です。

マンション査定（マンション査定/売却・買い替えの知識）

マンション査定やマンション買い替えに関しての重要なポイントについては
述べましたが、住宅の売買に関する基本的な税金の納付についても知って
おいた方がよい点があります。

■マンション（マイホーム）の売買契約には印紙税
　契約というものには、住宅だけでなく、印紙税が必要な税制の仕組みが
　あります。
　マンションの売買でも、契約書にはその金額に応じて印紙税が必要です。
　物件の価格、ローンの抵当権の設定の際に、金銭貸借契約書にローンの
　借り入れ金額に応じた印紙税がかかります。
　印紙税について詳しくは、国税庁のホームページまで。

■登録免許税
　マンション（マイホーム）を取得しただけでは、自分のものであるという
　点で善意の第三者には対抗できません。そこで、前の持ち主からあなたの
　名義に所有権の変更登記をします。これは残金の受け渡しの際に司法書士が
　立ち会っての手続きとなります。
　金額は物件の価格によって異なります。登録免許税の税額表
　この登録免許税は、ローンの借り入れの抵当権設定に関してもかかります。
　その点では、マンション（マイホーム）の購入時に必要な税金は、登録免許
　税が一番高額になることを知っておいてください。

■不動産取得税
　マンションなどの不動産を購入すると、地方税としての不動産取得税が
　かかります。ただし、実際には、住居用の財産取得については、特別控除や
　税の控除がありますので、課税されることはほとんどありません。

■固定資産税
　これも地方税ですが、マンションなどの不動産を取得すると、毎年1月1日
　現在の所有者に対して固定資産税が課税されます。
　マンション（マイホーム）を持っている限り課税されますので、家計の経費
　として計算に入れておきましょう。

マンション査定（マンション査定/売却・買い替えの知識）

■中古マンションの見方で大切なポイント
・マンションの価格が予算内であり、相場から見て適当か？
・建築後の年数と管理はどうか？
・管理組合はしっかりとしているか？
・広さや間取りが必要条件を満たしているか？
・内装、設備に問題はないか？
・マンション立地の交通などの利便性はどうか？
・生活関連施設は充実しているか？
・ローンは住宅金融公庫融資が受けられるか？
・マンション立地や公害の問題はないか？
・マンションの基礎や躯体はしっかりしているか？
・アフターサービスはどうか？
中古マンションは、既に他人が使用していますので、マンションの状態が
よく把握できます。
もし、それほど古くもないのに壁面の塗装が剥げかけていたり、亀裂が
入っている場合は要注意です。これはマンションの劣化が早まり、スラム化の
原因にもなります。植え込みの雑草が生え茂っていたりするのは、明らかに
管理不十分です。
マンション全体で少しでもおかしな所があれば、しっかりと調べたり、確認を
しなければなりません。
特にマンションは、管理が命といいますが、中古マンションではそれが物件に
出ています。マンション自体の玄関や廊下、エレベーター、階段などの共有
スペースの清潔さ、電灯の故障、メールボックスの破損、オートロックの有無
は要チェックです。もちろん専有部分の使用状況もしっかりと見なければなり
ません。

マンション査定（マンション査定/売却・買い替えの知識）

■新築マンションの見方で大切なポイント
・マンションの価格が買い替えの予算と合うか？
・広さや間取りが必要条件を満たしているか？
・マンション立地の交通などの利便性はどうか？
・生活関連施設は充実しているか？
・ローンは住宅金融公庫融資が受けられるか？
・マンション立地や公害の問題はないか？
・マンションの基礎や躯体はしっかりしているか？
・アフターサービスはどうか？
マンションの間取りや利便性は、自分なりの価値判断で決めることとなります
が、マンション自体の物件としての問題は、業者に構造や耐震性、免震などに
ついて、納得するまでしっかりと確認しましょう。

■その他のチェックポイント
・地盤の弱い埋立地や河川の近くでは沈下の恐れがありますので、マンション
　自体の沈下や傾きがないか、亀裂はないかを確認しましょう。
・隣に高層マンションなどの建設予定がないかどうかも確認しましょう。
・マンションの建材や壁紙など、人体に有害なものを使っていないかどうかも
　確認しましょう。
・天井の高さも確認しましょう。
・台所の収納、風呂の広さ、トイレなど、今の家で不自由に感じている所が
　あれば注意して確認しましょう。
マンションの建設地には必ず足を運ぶようにしましょう。
マンション立地がまだ更地の状態でも隣近所の状況だけでもつかめますので、
決して地図やイメージ図だけで想像してはいけません。
また、物件を見るときは、一人ではなく、新しいマンションに住む住人
（家族）みんなで見に行くのが、的確な判断ができやすいです。

マンション査定（マンション査定/売却・買い替えの知識）